• 山田

私の家づくり その3

更新日:5月3日

<中古住宅探し>


中古住宅を探していると、立地や条件が良いにもかかわらず、非常に安い販売価格の物件を目にします。「再建築不可物件」と呼ばれる住宅です。「再建築不可物件」についてはネットで調べていただければ詳しい説明が出てくるので割愛しますが、京都市内では細い路地に面した長屋などまだまだ古い住宅がたくさん残っていて、「再建築不可物件」はよく不動産広告にも出てきます。住宅ローンがつかないことが多いため、残念ながら私には手が出せない物件です。その他にも不動産情報を見ている中で私が気を付けていた項目は以下のとおりになります。


・建蔽率と容積率が規定を超えていないか

京都の場合は多少オーバーしていても住宅ローンを組んでもらうことは可能なようですが、大幅に超えていたりすると難しいですし、各銀行によってその基準も異なるため、超えていないに越したことはありません。


・確認申請、完了検査済証がちゃんと取れているか

築年数が古い場合、取れていないことがほとんどです。昭和56年(1981年)以前と以降で大きく変わり、耐震性能の基準や検査が厳格化されましたが、検査済証は取れていないことが多いです。販売価格が安い場合築40年を超える住宅も多いため、私は諦めていました。


・基礎のヒビ割れ、擁壁や土地の造成の有無

最近では新築の際には地盤調査をし、結果が悪ければ地盤改良をすることが当たり前になっていますが、昔はそこまで考えてないことがほとんどです。建物の柱や梁に問題があれば改装の際に構造補強などで対処できますが、地盤沈下や建物が不同沈下を起こしていた場合、その対処は非常に難しく、できたとしても多くの費用がかかってしまいます。古い擁壁や造成がある土地や、建物の基礎に大きなヒビが入っている場合は地盤の状況をしっかりと見極める必要があります。


・駐車スペースが住宅にめり込んでいないか

駐車スペースが建物にめり込みその脇に玄関がある間取りは多いと思います。多くの場合その面に壁が少なく、構造的に弱くなっていると思われるため構造補強が必要になり、費用がかかってしまいます。


・屋根は何で葺かれているか。1、2階の壁が同じ位置にあるか。

構造的には建物が軽い方が安全で、屋根のような高い位置に土葺きの瓦がある場合、頭が重くなった状態なので、軽い金属屋根に葺き替えたくなります。そうすると簡単に1〜200万円くらいはかかってしまいます。

また、1、2階の壁の位置が大きくずれていたりすると、2階からの力の流れが複雑になってしまうため余分な構造補強の必要性が出てきます。


以上のようなことに加え、南面に空地や道路があったら良いなとか、午前中の光が入る東側も空いていたら良いななど、贅沢なことを考えながら不動産を探していくため、全然これは!という物件には巡り合えず、結局内覧をした物件は3件程度しかありませんでした。



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